Annullamento mutuo fondiario e restituzione di tutti gli interessi

Il Sovrafinanziamento e la responsabilità della Banca sono stati recentemente oggetto di una illuminante Corte di Appello di Torino che ricalca quello che è un orientamento noto della Cassazione ma che fa un decisivo passo avanti rispetto alla stessa.

Il mancato rispetto del limite di finanziabilità ai sensi dell'art. 38 del TUB (Testo Unico Bancario) determina la nullità del contratto di mutuo fondiario. Il mancato rispetto di tale norma consentirebbe di trasformare il mutuo fondiario in mutuo ordinario. 
Tale ultimo aspetto, indica la Corte di Appello di Torino n. 872/2020, non è rilevabile di ufficio, ma si effettua soltanto qualora le parti intendano avvalersene con una tempestiva formulazione nei termini processuali.

Nella sentenza oggetto d’esame la banca non ha formulato l’espressa e motivata istanza di conversione, come precisato dalle Sezioni Unite n. 26242/2014, e pertanto il mutuo si è trasformato da oneroso a gratuito vedendosi i mutuatari ristornati tutti gli interessi pagati.

Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso. Il valore da considerare ai fini dell’applicazione dell'art. 38 del TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla L. 475/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il “valore cauzionale” del bene (il valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul "prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile".

Il limite di finanziabilità dei mutui fondiari è determinato dall'art. 38 del TUB e la delibera CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) di attuazione del 22/04/1995 che ha stabilito i seguenti limiti:

• fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
• fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative.

Al di la del caso di specie in cui la banca non ha formulato l’istanza di conversione, vedere trasformare un mutuo fondiario in mutuo ordinario ha un notevole beneficio soprattutto qualora la banca stia per avviare una esecuzione immobiliare.
Infatti, la Cassazione n. 17439 del 28 giugno 2019 indica che "al superamento del limite di finanziabilità di cui all'art. 38 del TUB consegue comunque, in ogni caso, l'invalidità dell'esecuzione fondiaria iniziata senza la previa notifica del titolo esecutivo, non sussistendo il tal caso motivo per concedere l'esenzione di cui al privilegio fondiario, venuto meno per il superamento del limite di finanziabilità".

Si consideri che fino alla crisi del 2008 i mutui venivano concessi con molta facilità e con tassi molto alti, pertanto è molto probabile che il mutuo che ti sia stato concesso, lo sia stato per un importo superiore al limite di finanziabilità. In tal caso se hai pagato più della somma presa a prestito avresti diritto, secondo la Corte di Appello di Torino, a tutti gli interessi versati. Diversamente, se il mutuo è stato revocato e la banca sta per attivare le procedure esecutive, tale aspetto potrà essere utilizzato in sede di opposizione per mettere i bastoni tra le ruote della banca.