Pignoramento della casa. Scopri come poterti opporre al pignoramento immobiliare.

Come sei arrivato a subire il pignoramento immobiliare?

Probabilmente a causa della crisi economica o perché magari hai avuto altre spese impreviste non sei riuscito a pagare le rate del mutuo e, dopo un certo numero di rate non pagate, la banca ti ha intimato la decadenza del beneficio del termine, vale a dire che ti ha chiesto il pagamento dell’intero importo capitale rimasto residuo oltre che le rate scadute. Chiaramente se hai avuto problemi a pagare le rate del mutuo alle scadenze contrattuali evidentemente non riuscirai a pagare tutto l’importo che la banca ti chiede indietro.

L’ulteriore beffa è che è molto probabile che l’intero debito che la banca ti chiede indietro è più alto del valore dell’immobile, visto che nel frattempo il mercato immobiliare ha subito dei forti contraccolpi.

La banca a questo punto ti ha pignorato la casa.

Avendo visto migliaia di casi come il tuo mi sento di dirti che la colpa di tutto questo non è tua ma della banca. E’, infatti, molto probabile che la banca, nel mutuo che ti ha fatto sottoscrivere, ha applicato una serie di anomalie bancarie che hanno fatto sì che il debito bancario non si estinguesse mai.

Hai mai fatto caso che il debito residuo del tuo mutuo non scendeva mai?
Se ti sei trovato nella situazione indicata è molto probabile che il mutuo che la banca ti ha fatto sottoscrivere è in regime composto dell’interessi. Questo vuol dire che l’interesse della rata viene calcolato a sua volta sull’interesse. Questo stratagemma contabile fa in modo che il debito residuo sul quale la banca calcola gli interessi è sempre molto più alto di quello che dovrebbe essere.

Questa brutta pratica fa si che il debito residuo del mutuo non viene mai estinto e questo è il motivo principale per cui ti trovi in questa situazione.

È abbastanza probabile infatti che il mutuo che hai sottoscritto sia costruito in ammortamento alla francese in regime composto degli interessi. La giurisprudenza ha da qualche tempo iniziato a comprendere come tali mutui nascondono tutta una serie di criticità, anomalie che possono essere utilizzate per difenderti dal pignoramento immobiliare della banca o del recupero crediti.

Hai mai fatto caso al tasso di interesse che la banca ti ha applicato sul mutuo?

Quando stavi stipulando il mutuo non hai fatto troppo caso alle condizioni che la banca ti stava applicando in quanto, probabilmente, eri giustamente soltanto alla ricerca del denaro per poter raggiungere il sogno di poter comprare una casa. La verità è che la banca forte di questo tuo desiderio ti avrà probabilmente applicato un tasso di interesse molto più alto di quello di mercato che, sommato ad altri costi inclusi nel contratto di mutuo e considerando anche il costo del regime finanziario composto, è probabile che superi il tasso soglia di usura. Se così fosse possiamo provare a opporci al pignoramento immobiliare effettuato dalla banca oltreché denunciare penalmente la banca per il reato di usura paralizzando le azioni del creditore. 

Il tasso applicato dalla banca potrebbe anche non essere al di sopra della soglia di usura ma magari non è correttamente determinato e questo è un'altro aspetto che si potrà andare a contestare alla banca per evitare il pignoramento della casa.

E’ probabile che il tuo mutuo sul quale la banca sta agendo per avviare il pignoramento immobiliare non sia un titolo esecutivo.

La banca, secondo un accordo con lo Stato, può utilizzare il mutuo ipotecario non pagato come titolo esecutivo.

Ma cosa vuol dire titolo esecutivo?

Qualora non avessi pagato un finanziamento contratto per comprare l’auto la banca, per poter recuperare il denaro prestato, avrebbe dovuto farti prima un decreto ingiuntivo e soltanto successivamente, dopo che il Giudice gli avesse concesso la provvisoria esecutività e solo in tale ipotesi, avrebbe potuto avviare l’esecuzione immobiliare con un precetto, vale a dire una richiesta giudiziale di pagamento.

Per il mutuo ipotecario la banca può invece effettuarti direttamente il precetto in cui ti concede 10 giorni di tempo per poter pagare l’intera cifra richiesta e, in caso di mancato pagamento, potrà notificarti il pignoramento immobiliare avviando di fatto così l’azione esecutiva al fine di venderti la casa all’asta, ricavare una certa somma e pagare il debito contratto.

Adesso ti spiego qual'è lo stratagemma per opporti al pignoramento immobiliare.

Sai cosa fa la banca quando ti concede il denaro? 

Usualmente la banca ti eroga la somma a prestito e, immediatamente, se la riprende indietro, dopodiché ti dà un determinato tempo lasso temporale per poter effettuare una serie di formalità tra cui iscrivere l’ipoteca sull’immobile. Dopo che le formalità siano state espletate e soltanto allora la banca svincolerà la somma concessa a mutuo e soltanto in quel momento la somma erogata entrerà nella tua disponibilità giuridica.

La Cassazione ha decretato che questo atteggiamento non permette alla banca di avere un titolo esecutivo per poter procedere con l’esecuzione immobiliare.

Come sfruttare a tuo vantaggio il fatto che il tuo mutuo non è un titolo esecutivo?

Ci si potrà opporre al pignoramento della casa contestando l’aspetto sopra evidenziato e far sì che la banca debba prima passare attraverso un decreto ingiuntivo e poi, qualora gli venisse concessa la provvisoria esecutività, effettuarti un precetto e a quel punyo procedere con il pignoramento immobiliare.

E’ molto più conveniente costringere la banca a notificarti prima un decreto ingiuntivo innanzitutto perché si guadagna più tempo rispetto ad un precetto e poi perché, intervenendo con una opposizione a decreto ingiuntivo si potranno effettuare tutta una serie di contestazioni che potrebbero risolvere definitivamente il problema.

Ma se puoi contestare tutte queste irregolarità è evidente che non tutto è perduto. È evidente che potrai affidarti a chi fa questo mestiere da vent’anni e provare con le giuste competenze e un po’ di fortuna a mettere il bastone tra le ruote alla banca contestando il suo presunto credito e chiedendo il pagamento di  un tuo contro credito derivante dal ricalcolo del rapporto di mutuo al netto delle anomalie bancarie così paralizzando le pretese della banca o del recupero crediti.

Una volta che verrà intrapresa un’opportuna opposizione all’esecuzione immobiliare si potrà trattare con la controparte, come lo Studio Giansalvo fa da anni, per poter estinguere la posizione debitoria con un piano di rientro congruo oppure con un saldo e stralcio che abbatta definitivamente il debito.
 

La banca può pignorare la prima casa?

Moltissimi nostri clienti sono convinti che la banca non possa pignorare la casa e venderla per poter pagare il debito contratto con la banca stessa. E’ esattamente vero l’opposto.

La banca può tranquillamente mettere la casa all’asta e non c’è nessuna legge dello stato che può impedirglielo.

L’unica cosa che può evitare il pignoramento immobiliare è valutare se vi siano elementi credibili per potersi opporre alle richieste della banca anche al fine di trovare una accordo a saldo e stralcio con la banca oppure ricorrere ad una procedura di sovraidebitamento.

È possibile utilizzare la legge sul sovra indebitamento per salvare la casa?

Certamente si! Dopo aver valutato l’opportunità di poter effettuare le dovute contestazioni e valutate le possibilità di successo di una opposizione all'esecuzione si potrà eventualmente anche considerare la Legge 3 del 2012 (legge sul sovra indebitamento). A determinate condizioni, infatti, e salvo una verifica iniziale puntuale di tutta una serie di aspetti, si potrà eventualmente provare a salvare la casa con un piano di pagamenti mensili rateali pari al valore del patrimonio.