Revoca del mutuo? Cosa fare? Cosa succede se non pago le rate del mutuo?

Molti dei nostri clienti ci chiedono giornalmente cosa succederà visto che non stanno pagando il mutuo ipotecario (prima o seconda casa) da 2 anni oppure da 3 anni, o semplicemente sono in ritardo di qualche rata.
In questo articolo spiegheremo cosa c’è da sapere se non stai pagando il mutuo perché magari non hai sufficiente liquidità per poterlo pagare oppure perché hai perso il lavoro e non sai come fare a pagarlo e cercheremo di sciogliere i tuoi timori fondati sul fatto che la banca possa mandarti la casa all'asta per un mutuo non pagato.
Vi spiegheremo quante rate si possono non pagare prima che la banca vi revochi il mutuo oppure vi venda la casa all'asta e soprattutto quali sono gli strumenti a vostra difesa per proteggere il bene rifugio per eccellenza.
Con il contratto di mutuo sottoscritto con la banca, la stessa iscrive ipoteca sull’immobile acquistato. Questo vuol dire che la banca potrà, nel caso il mutuo non venga pagato, rivalersi sull’immobile stesso mettendo all’asta la casa per venderla e ricavare i denari che servono per pagare il suo credito nei vostri confronti. In sostanza con l’atto di acquisto la casa è di vostra proprietà ma fino a quando non pagherete tutto il mutuo integralmente la banca avrà sempre il diritto di potervi vendere la casa.

Quante rate si possono non pagare prima che la banca effettui il pignoramento della casa?

E’ la classica domanda che ci viene fatta dal cliente moroso che non sta pagando il mutuo da qualche mese.
Per rispondere a questa domanda bisognerà capire se il mutuo è stato stipulato primo o dopo l’aprile del 2016.
Prima dell’aprile 2016 la banca può revocare il mutuo per risoluzione contrattuale qualora si sia verificato il ritardato pagamento delle rate, per almeno sette volte, anche non consecutive. Per paramento ritardato si intende il pagamento effettuato tra il trentesimo giorno ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Il pagamento della rata del mutuo con qualche giorno di ritardo (inferiore a trenta) pertanto non è da considerarsi come una delle sette volte da considerare come ritardo.
Dopo le sette rate di ritardo la banca potrà farvi decadere dal beneficio del termine, in sostanza vi chiederà il pagamento immediato dell’intero importo del mutuo residuo e se ciò non verrà fatto vi farà prima il pignoramento dell’immobile e poi la casa verrà venduta all’asta al miglior offerente.
Da maggio 2016, come stabilito dal decreto mutui 72/2016, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio 2016, la banca deve attendere diciotto rate non pagate prima di potervi portare via la casa. Si parla a tal proposito della clausola anti insolvenza che però per essere applicata deve essere inserita contrattualmente. Qualora tale clausola sia inserita nel contratto la banca può vendere la casa dopo 18 rate non pagate anche senza passare per il tribunale. In questo caso la casa viene venduta e se il ricavato sarà maggiore di quello che basta a pagare il debito residuo oltre le spese di procedura, il cliente si vedrà ritornare dei denari indietro, altrimenti, qualora invece il valore del ricavato sia inferiore ai debiti contratti, il debito risulterà in ogni caso estinto.

Come puoi difendere la casa dal pignoramento della banca?

Innanzitutto sfatiamo un falso mito: la banca può pignorare anche la vostra prima casa. Se non state pagando le rate del mutuo la banca potrà vendere all’asta anche la vostra prima casa. Sul punto è stata fatta molta confusione perché alcune norme hanno vietato la pignorabilità della casa da parte di Equitalia a certe condizioni, ma ciò non vale per le banche.
Quando non si stanno pagando le rate del mutuo è fondamentale affidarsi a dei consulenti esperti nel settore delle insolvenze e che hanno a disposizioni numerosi strumenti per poter ritardare la vendita della casa all’asta, oppure addirittura di poter sospendere la vendita all’asta.
Vi sembra un sogno? Eppure è la realtà di molti nostri clienti che hanno ritrovato la serenità e la gioia di vivere.
Bisogna in primo luogo procedere ad una analisi econometrica sul contratto di mutuo perché questo potrà presentare numerose anomalie: usura e anatocismo sono le più conosciute ma ce ne sono anche altre come ad esempio l’indicazione contrattuale di un TAEG difforme rispetto a quanto praticato, l’applicazione di clausole indeterminate, relativamente agli interessi indeterminate.
Considerate che l’usura pattuita contrattualmente, come stabilito da numerose sentenze anche di Cassazione consente ad esempio la gratuità del mutuo, vale a dire che il cliente dovrà pagare il solo capitale. Se ad esempio avete contratto un mutuo di euro 100.000 e avete pagato rate per euro 50.000 tra capitale ed interessi, in caso di pattuizione di un tasso oltre alla soglia di usura, le rate pagata verranno addebitate tutte al capitale pagato per un importo di euro 50.000
Molti contratti di mutuo presentano anomalie ma se il vostro non dovesse averne ci sono altre soluzioni per poter controbattere alla pretesa della banca.
Ad esempio possiamo proporre, per vostro conto, una trattativa a saldo e stralcio del debito con il quale si farà una proposta bonaria della vicenda alla banca per una soluzione veloce ed evitando anni di stress e di cause.
Una soluzione a saldo e stralcio non è da tutti perché bisogna esattamente conoscere come ragionano le banche per poter chiudere la posizione al minor importo possibile, bisogna avere notevoli capacità di negoziazione e soprattutto conoscere perfettamente il contenzioso bancario (di cui siamo leader indiscussi).
In ultima battuta si potrà considerare la soluzione debiti per eccellenza ovvero il ricorso al sovraindebitamento di cui alla Legge 3/2012. Tale procedura consente di poter pagare i debiti contratti secondo le proprie possibilità, qualora ci siano i presupposti per poter accedere alla Legge 3 del 2012.