Pignoramento della casa: come cercare di salvare l'immobile

L’esecuzione immobiliare risulta essere molto dolorosa in quanto va a colpire il bene per eccellenza degli italiani ovvero la casa. Che sia una prima casa, una seconda casa ad uso investimento o una porzione di immobile avuto da una eredità la banca cercherà, per poter rientrare dei debiti non pagati, di vendere l’immobile ipotecato. L’esecuzione inizierà con una richiesta di pagamento giudiziale (precetto) al quale seguirà, entro poche settimane, il pignoramento. Vista l’attualità delle tematiche nel prosieguo dell’articolo cercheremo di dare una breve risposta alle domande che ci vengono poste giornalmente, poi cercheremo di capire come è possibile provare a difendersi dall’esecuzione della banca.

Sospensione delle procedure esecutive causa COVID 2019?

Con il Decreto Milleproroghe, causa la pandemia COVID 2019, il termine di sospensione delle procedure esecutive era stato prorogato al 30 giugno 2021.
Dal 1 luglio 2021, quindi, le procedure esecutive, anche sulle prime case, sono state riavviate.

E’ possibile pignorare le prima casa?

La confusione nasce probabilmente accomunando i debiti esattoriali a quelli bancari. Se non viene pagato il mutuo della casa per un numero di rate pari almeno a 7 mensilità l’immobile viene pignorato dalla banca per poterlo mettere all’asta, che sia prima o seconda casa.

E’ possibile vendere all’asta l’immobile dove risiedono minori o anziani?

Anche questa domanda ha la risposta del punto precedente, è certamente possibile che la banca vi venda l’immobile dove risiedono i vostri figli o genitori.

Fondo Salva Casa. Funziona per provare a salvare l’immobile?

Molti dei nostri clienti ci contattano per chiederci se possono aderire al Fondo Salva Casa, oggetto di apposito approfondimento nel blog. Si ritiene che sono pochi i soggetti che vi possono aderire in quanto le maglie per poter accedere al fondo sono molto strette ed in ogni caso, e questo è il limite più grande di questo tipo di procedura, deve sempre essere la banca a decidere se il soggetto richiedente può accedere o meno al rifinanziamento. Per questo motivo tale strumento si è rilevato abbastanza deludente e di complessa applicabilità.

Allora quali soluzioni si possono attuare per provare a sospendere l’esecuzione immobiliare?

Per valutare se l’esecuzione potrà essere sospesa, o almeno se si possono avere probabilità in tal senso è necessario che si faccia una attenta istruttoria sulla posizione.
Bisognerà andare a valutare se il contratto di mutuo presenta della irregolarità.

Molto spesso, infatti, il tasso che la banca ha applicato sui contratti di mutuo (specie quelli con ammortamento alla francese) è più alto di quello pattuito (a volte fino a sfociare in un tasso da usura). Questo maggior costo occulto fa lievitare il debito il maniera abbastanza evidente e soprattutto è alla base del fenomero per il quale il debito residuo del mutuo non scende mai.

Molto spesso, infatti, molti clienti ci chiedono: come mai sono dieci anni che pago il mutuo ed il capitale residuo è rimasto sempre lo stesso? 
Questo perché la costruzione del piano di ammortamento alla francese comporta il pagamento di interessi con una rata in regime composto, rata che risulta maggiore di quella calcolata in regime semplice. Per ogni approfondimento tecnico si potranno visionare i seguenti link:

• La mancata indicazione del regime finanziario del mutuo comporta il ricalcolo del rapporto in regime semplice al tasso sostitutivo
• Il calcolo TEG del mutuo include anche il costo del regime composto degli interessi: in caso di usura si azzerano tutti gli interessi
• Contratto di mutuo: la mancata espressione del TAE comporta il ricalcolo del mutuo al tasso sostitutivo

Alcuni studiosi nominano l’effetto sopra indicato anatocismo (così si definisce in matematica) alcuni altri precisano che tale effetto generi una indeterminatezza del tasso ovvero un costo occulto non dichiarato. A prescindere dagli aspetti tecnici, sicuramente troppo complessi per un taglio di articolo come quello proposto, questi sono tutti rilievi che saranno alla base dell’opposizione all’esecuzione che si potrà effettuare.

Se, infatti, avrei dovuto pagare una rata più bassa di quella che ho pagato, è evidente che quando la banca vi ha chiesto la risoluzione del beneficio del termine e vi ha richiesto tutto il capitale residuo oltre che le rate scadute, molto probabilmente eravate a credito e non a debito della banca. Ciò potrà far sospendere la procedura esecutiva come nel caso dell'Ordinanza del Tribunale di Udine.

Star fermi ad aspettare che la questione si risolva da sola non porterà a nulla, provare ad essere parte attiva nelle difficoltà può cambiare decisamente le cose.