Fondo salva casa: come provare a salvare la casa pignorata

L’art. 41-bis del decreto fiscale D.L. n. 124/2019 ha previsto che per i consumatori che hanno contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa e che hanno subito un pignoramento si potrà provare a salvare la casa dalla procedura esecutiva tramite una rinegoziazione del mutuo o un rifinanziamento dello stesso.

In sostanza, soddisfatte una serie di condizioni molto stringenti, il consumatore potrà provare a salvare la prima casa richiedendo, tramite una istanza, la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente ad una banca terza, il cui ricavato estinguerà il debito verso la banca procedente con la garanzia, non obbligatoria, del fondo di Garanzia.

L’intento della norma sembra molto interessante, ma, analizzando, con un attento esame, essa presenta numerose perplessità ed in alcuni casi sembra avvantaggiare più le banche che i consumatori.

Ma cominciamo col capire chi può aderire al fondo salva case

Possono accedere a tale procedura i soli soggetti consumatori. Vale a dire che non potranno aderire a tale norma i soggetti che hanno contratto un mutuo per scopi aziendali, professionali o commerciali.

E’ fondamentale andare a capire anche quando è stato avviato il pignoramento. Infatti è previsto che può aderire a tale norma soltanto chi, tra i consumatori, ha ricevuto un pignoramento tra gennaio 2000 ed il giugno 2019. Se avete pertanto ricevuto un pignoramento nelle ultime settimane/mesi non si potrà aderire a tale procedura.

Inoltre, non dovrà essere pendente una procedura di sovraindebitamento.

Le discriminanti indicate relativamente al debitore non sono le uniche, infatti, la norma dà specifiche indicazioni anche in merito al soggetto creditore. 
Il creditore dovrà, infatti, essere un soggetto che esercita attività bancaria o una società veicolo (società che sono costituite con lo scopo di veicolare attività finanziarie cedute da terzi).
Il creditore dovrà essere l’unico ad avere effettuato il pignoramento; non dovranno esserci sostanzialmente altri creditori intervenuti come di solito accade (magari per debiti contratti con altri istituti di credito). Qualora vi siano altri debitori intervenuti nella procedura esecutiva dovrà essere depositata la rinuncia da parte di questi.

Altri limiti di accesso sono determinati rispetto alla natura e all'importo del credito.
Il credito dovrà infatti:

1. derivare da un mutuo ipotecario di primo grado concesso per l’acquisto prima casa
2. essere inferiore ad euro 250.000
3. inoltre dovrà essere stato restituito almeno il 10% del capitale concesso a prestito.

Se sono state soddisfatte tutte le indicazioni fornite allora si potrà procedere al deposito dell’istanza, di cui lo Studio Giansalvo potrà darvi consulenza e fornirvi il supporto professionale necessario per evitare di passare dalla padella alla brace.

Come andrà presentata l’istanza?

L’istanza andrà presentata entro e non oltre il 31 dicembre 2021. Contestualmente andrà depositata istanza di sospensione dinanzi al Giudice dell’esecuzione competente che potrà concedere una sospensione di sei mesi della procedura esecutiva.

Si dovrà fare un offerta per un importo non inferiore al valore del bene periziato dal CTU, ovvero se è già stata effettuata un’asta ed il bene non è stato ancora aggiudicato, si potrà offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base dell’asta successiva. Qualora il debito residuo sia inferiore ai valori sopra indicati si dovrà fare un’offerta pari all'intero debito per interessi e capitale.

Il debito andrà restituito con una dilazione massima di 30 anni ed in ogni caso per una durata che, sommata l’eta del debitore, non superi 80 anni. Se ad esempio avete 55 anni il debito andrà restituito in 25 anni al massimo.

Si dovranno inoltre pagare tutte le spese liquidate dal giudice in favore del creditore (si presume quindi anche le spese, spesso ingenti, del CTU, del delegato alle vendita e del custode).

Qualora, molto verosimilmente, il debitore non dovesse riuscisse ad ottenere né la rinegoziazione che il rifinanziamento del mutuo (magari per carenze reddituali nella istruttoria) potranno accedervi parenti e affini entro il terzo grado.
In questa ipotesi in sostanza il Giudice emette il decreto di trasferimento in favore del parente o affine che accede alla rinegoziazione o rifinanziamento e per i successivi 5 anni il debitore originario sarà titolare del diritto legale di abitazione. Entro il termine di 5 anni il debitore originario potrà accollarsi il mutuo residuo, previo rimborso all'intervenuto parente o affine del debito contratto dallo stesso nei confronti della Banca erogante.

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, non necessariamente, essere assistiti dalla garanzia del 50% del fondo di Garanzia per la prima casa di cui il fondo è molto limitato (5 milioni di euro per il 2019).
E’ opportuno precisare che la rinegoziazioni o il rifinanziamento non sono obbligatori per la banca che potrebbe, quindi, non concedere tale opportunità.

Come già accennato la norma, per come disposta, presenta notevoli criticità. Sembrerebbe quasi che il legislatore non sia a conoscenza delle normative già presenti dall'ordinamento che, nella gran parte dei casi, consentono al debitore di avere molti più vantaggi rispetto al fondo salva case.
Ovvero, ad essere maliziosi, si potrebbe anche pensare che la norma, per come proposta, dia l’ennesimo aiuto al sistema bancario, sistema in notevole affanno nel recuperare i crediti insoluti dalle procedure di pignoramento immobiliare. Ma allora perché chiamarlo fondo salva case? Non sarebbe stato più corretto denominare tale norma ennesimo fondo salva banche?

Cerchiamo di spiegare le criticità della norma salva casa.

• In primo luogo il fondo di garanzia è molto limitato. L’importo stanziato per il 2019 è di 5 milioni di euro. Tale fondo servirà al massimo a gestire la garanzia per una ventina di procedure. Si evidenzia che, molto probabilmente, senza la garanzia dello stato difficilmente una banca concederà un rifinanziamento o una rinegoziazione al debitore a meno che non intervenga un parente o affine solvibile e finanziabile
• Perché una banca dovrebbe concedere una rinegoziazione ad un soggetto che è decaduto dal beneficio del termine posto che non esiste un obbligo normativo in tal senso? Forse perché interviene la garanzia al 50% del fondo di Garanzia statale? Mi sembra abbastanza improbabile. Se la banca avesse voluto avrebbe già rinegoziato il mutuo ovvero avrebbe concesso dilazioni di pagamento diverse da quelle originarie anche tramite una transazione stragiudiziale
• Nel caso in cui ci siano altri intervenuti nella procedura esecutiva, perché gli stessi dovrebbero rinunciarvi?
• Qualora il soggetto debitore non sia capiente sia per età che per reddito potrà intervenire un parente o affine. Ma se ci fosse stato un parente in grado di intervenire o con la volontà di farlo, lo stesso non avrebbe già prestato i soldi al debitore ricorrente? E se magari invece volesse aiutare il debitore ricorrente soltanto a pignoramento avvenuto non sarà vantaggioso che il parente o affine ricompri, a prezzi nettamente più vantaggiosi, l’immobile all'asta? Perché pagare tutte le spese di procedura ed anche il valore di un immobile che molto probabilmente all'asta si venderà al 40% del valore di perizia?
• E’ proprio necessario far contrarre un ulteriore debito ad un soggetto che probabilmente non potrà pagarlo? Contrarre debiti per estinguere debiti è esattamente ciò che la norma sul sovraindebitamento vorrebbe evitare al fine di inibire l’accesso al credito a soggetti che diversamente finirebbero per aggravare maggiormente la propria esposizione debitoria in danno dell’intero sistema Paese
• Si deve inoltre considerare che, nelle ipotesi in cui il mutuo dovesse essere irregolare per anatocismo e usura si potrebbero detrarre dal debito residuo tutti gli interessi pagati o gran parte di essi. Conviene quindi andare a pagare tutto il debito contratto per un importo pari al valore dell’immobile quando probabilmente il valore da pagare sarà molto più basso?
• Perché non utilizzare la norma, di matrice europea, sul sovraindebitamento ( detta anche "legge salva suicidi"), già esistente dal 2012, per gestire l’insolvenza? Tramite questo sistema si eviterebbe, a differenza del fondo salva case, di pagare le spese della procedura in quanto la legge sul sovraindebitamento consente di pagare il debito per il valore pari al valore del patrimonio. Soprattutto, con la procedura di sovraindebitamento si potranno cancellare anche gli ulteriori debiti contratti che, nel caso di utilizzo del fondo salva case, rimarrebbero in essere.

Alla luce di quanto indicato il fondo salva case sembrerebbe più un aiuto all’ormai fragile e provato sistema bancario in quanto consentirebbe allo stesso di incassare maggiori somme dalla procedura esecutiva rispetto a quelle che incasserebbe diversamente.

Con dei semplici esempi farò comprendere il perché il fondo salva banche potrebbe non essere conveniente.

Supponiamo che il ricorrente abbia un debito di euro 120.000 per un mutuo ipotecario e che abbia un ulteriore debito per un finanziamento chirografario di euro 50.000. Ipotizziamo inoltre che il valore dell’immobile ipotecato (unico bene del debitore) sia di euro 100.000.

• Con la procedura di cui al fondo salva case si potrebbe sospendere la procedura esecutiva ed il debitore potrebbe essere rifinanziato, qualora ne esistano le possibilità e la volontà della banca, con la rinegoziazione di un mutuo per euro 110.000 di capitale (qualora si considerino euro 10.000 di spese di procedura). Si tenga conto che la banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione o il rifinanziamento ma, qualora la procedura venga accolta, il debitore pagherebbe un debito di euro 120.000 per interessi e capitale con un altro debito di euro 110.000 di solo capitale. Con gli interessi applicati al nuovo mutuo molto probabilmente il debito che si andrà a restituire risulterà più alto di quello originario. Inoltre, il ricorrente rimarrà in ogni caso debitore del finanziamento chirografario di euro 50.000.
• Supponiamo, invece, che il mutuatario abbia già pagato euro 70.000 di interessi e che il mutuo dal quale discende il debito sia usurario. Qualora venga riconosciuta l’usura sul contratto di mutuo il debitore dovrà pagare non 110.000 di capitale come nella ipotesi di fondo salva case, bensì soltanto 50.000 euro con un notevole vantaggio in termini economici.
• Infine supponiamo che il debitore ricorra alla procedura di sovraindebitamento e che venga dichiarato meritevole. In questo caso con soli 100.000 euro pagherebbe un debito contratto di euro 170.000 in quanto con tale procedura si pagherebbero tutti i debiti contratti e non solo quello del mutuo in esecuzione. Il debitore vedrà azzerare pertanto il debito per il finanziamento chirografario di euro 50.000.

Analizzando le ipotesi suddette è evidente che dietro la norma salva casa ci sia lo zampino del solito sistema bancario che, utilizzando un nome accattivante, cerca di far instradare il debitore verso una procedura che spesso risulta conveniente solo per la banche.

Anche se, come detto, si ritiene che la norma oggetto di esame, sia poco credibile e spesso sconveniente, ciò non vale naturalmente per tutte le casistiche. Dopo aver, infatti, verificato che, tramite le diverse soluzioni non si possano avere vantaggi migliori di quelli proposti dalla norma, si potrà, sempre qualora sia possibile, anche dietro l’assistenza dello Studio Giansalvo, depositare istanza per l’accesso al fondo salva case e chiedere la sospensione della procedura esecutiva. Richiedi informazioni in merito.

Per concludere il fondo salva case sembrerebbe difficilmente attuabile e poco conveniente ma il alcuni casi, e come ultima estrema soluzione, si presterebbe ad essere utilizzato.

E’ fondamentale pertanto effettuare una seria e complessa istruttoria che consenta di vagliare tutte le alternative disponibili. Le soluzioni per risolvere le problematiche di insolvenza sono attuabili e presenti, bisognerà soltanto rivolgersi a chi le utilizza giornalmente per cercare di scovare la procedura migliore per il debitore e quella che consenta per lo stesso i minor “effetti collaterali” possibili.